Mercato immobiliare: l’eredità come volano per investire sulla casa

Sappiamo bene che uno dei settori più interessanti per investire e far fruttare i propri capitali è il mercato immobiliare. Avere un buon punto di partenza, delle mura ben strutturate e qualitativamente valide da poter affittare, o magari trasformare in una rendita passiva, è un’ottima soluzione. Soprattutto per dare forza alla diversificazione del portafoglio.

Ma non è così facile, ecco perché è importante ricordare che è proprio l’eredità a configurarsi come un’ottima base di partenza per sfruttare il mercato immobiliare. Eppure c’è un aspetto importante da ricordare: c’è un patrimonio immobiliare enorme che sta per passare da una generazione all’altra e non siamo sicuri di poterlo utilizzare al massimo.

Il potere è nelle mani della terza età

Come ci ricorda il report Scenari Immobiliari – basato sui dati dell’Agenzia delle Entrate e dell’ISTAT, pubblicato dal Sole 24 Ore – sono i settantenni ad avere ancora in mano le redini del patrimonio immobiliare italiano. Nello specifico, abbiamo oltre 2.720 miliardi di euro, espressi in termini di ricchezza immobiliare, gestiti da persone che hanno più di 70 anni.

Sono i protagonisti del baby boom, quelli nati tra il 1945-46 e il 1964 che hanno vissuto l’età dell’oro italiana e sono riusciti a conquistare un patrimonio immobiliare che può diventare il volano di nuovi investimenti per le prossime generazioni. Non stiamo parlando di appartamentini da sfruttare su AirBnB per arrotondare lo stipendio: come ci ricorda il Substack di Matteo Cerri, la generazione boomer possiede un patrimonio immobiliare per un’Italia che non esiste più. Stiamo parlando di proprietà pari a 200 o anche 300 metri quadri pensate per famiglie numerose e nuclei allargati dove possono trovare spazio anche zii e nonni.

L’onere di un’eredità così importante

A ricevere questo patrimonio, nei prossimi anni, sarà principalmente la generazione dei cinquantenni. Che dovrà amministrare un’eredità immobiliare importante. In primo luogo per la ristrutturazione necessaria e poi per la monetizzazione delle mura. Come anticipato, stiamo parlando di proprietà realizzate tra gli anni ’70 e ’90 per le famiglie dell’epoca.

Sono case che hanno dimensioni ampie e necessitano di importanti interventi di manutenzione, con costi d’imposta e di gestione elevati. Tutto diventa più complicato se si innescano i classici problemi di eredità e di divisione tra parenti che reclamano diritti sull’immobile. E allora, come ci ricorda sempre la newsletter di Matteo Cerri, si innesca un processo vizioso basato su una domanda: si eredita ricchezza o un’incombenza? A volte l’immobile diventa un patrimonio, a volte è solo un peso. Rimane invendibile a causa dei problemi strutturali e delle beghe familiari.

Le location sono fondamentali per investire

Questo patrimonio immobiliare può cambiare radicalmente in base a dove si trova. Come sempre, sono le grandi città e le località turistiche di rilievo a essere privilegiate. Nei centri di Milano, Roma, Torino, Napoli, Bologna e Palermo gli immobili mantengono un’ottima commerciabilità dato che sono destinati al mercato del lusso, agli affitti brevi o ad acquirenti stranieri. La situazione si capovolge altrove: fuori dai grandi circuiti immobiliari, l’ampia offerta di case e il calo demografico rendono più complessa la vendita o l’investimento per realizzare la tanto agognata rendita passiva. Ed è così che l’idea stessa di immobile inteso come possibile investimento può diventare un peso.

La casa può essere addirittura una perdita. L’articolo di approfondimento su SkyTG24 ci ricorda che avere case – anche molto grandi – in una città come Milano, Roma o Napoli è come possedere liquidità immediata dato che la domanda è ampia e l’offerta ridotta. Questo fa sì che tu possa vendere la proprietà, o affittarla come preferisci in tempi minimi.

Come va il mercato immobiliare in Italia?

Di fronte a queste riflessioni è giusto ricordare anche che il mercato immobiliare, come ci ricorda sempre Il Sole 24 Ore, è in continua crescita. Gli ultimi dati ci descrivono un contesto in cui l’indice dei prezzi delle abitazioni – acquistate dalle famiglie per viverci o per investimento – nei primi tre mesi dell’anno è aumentato dell’1% rispetto al trimestre precedente e del 5,2% nei confronti dello stesso periodo del 2025 (era +4% nel quarto trimestre 2025). L’accelerazione dei prezzi – accompagnata da un aumento delle compravendite residenziali del +4,4% su base annua – continua ad essere trainata sia dal segmento delle abitazioni nuove sia, in misura preponderante e diffusa, dal mercato dell’usato/esistente.

Quindi, possiamo arrivare alla conclusione che questo è un buon momento per lavorare sul mercato immobiliare e per sfruttare al massimo il potenziale delle tue mura. Ma quello che abbiamo compreso dai dati appena elencati, rispetto al report Scenari Immobiliari, è che una possibile eredità non sarà a tutti i costi un volano per il tuo futuro nel mercato immobiliare. È vero, i numeri parlano di uno scenario effervescente ma sempre collegato alle grandi città in cui la domanda – reale e solida, non una bolla o una fase di stagnazione – è importante e l’offerta tende a ridursi.

A cosa dobbiamo prestare attenzione?

Ricevere in eredità un immobile di ampie metrature, costruito decenni fa da persone che avevano altri standard in termini di famiglia, oggi può essere una straordinaria opportunità di valorizzazione finanziaria. E un investimento considerevole che può darti una buona diversificazione del portafoglio finanziario.

Ma questo scenario esige comunque una gestione strategica da parte di un consulente finanziario per non trasformarsi in un costo. Il contesto di mercato attuale, caratterizzato da prezzi in crescita (+5,2% su base annua) e transazioni in aumento (+4,4%), offre una cornice favorevole per chi desidera far fruttare la ricchezza ricevuta in eredità.

A patto che si trovi in una zona in cui il mercato immobiliare è effettivamente favorevole, non è l’Italia intera a essere interessata da questo boom. Per massimizzare il rendimento dell’immobile ottenuto in eredità, ed evitarne la svalutazione che può essere legata sia alla posizione geografica sia alle nuove normative europee sull’efficienza energetica, la scelta ideale potrebbe essere la riqualificazione e il frazionamento dell’immobile in unità abitative più piccole, allineate alle attuali esigenze dei nuclei familiari e del mercato turistico. In modo da ottimizzare le opportunità di vendita o la messa a reddito in aree ad alta domanda locativa.